Wiener Wohn-Utopie am Ende

Wer ein echtes Wiener Prolet­kult-Kunst­werk besich­tigen will, sollte mit der 43er-Stras­sen­bahn nach Hernals in den 17. Wiener Gemein­de­be­zirk hinaus­fahren. Bei der Halte­stelle Rosen­stein­gasse steht der Chri­stine-Nöst­linger-Hof: ein zwischen 1949 und 1950 errich­teter Gemein­debau mit 265 Wohnungen, die um eine schöne Park­an­lage mit alten Bäumen herum errichtet worden sind.

In heissen Sommer­tagen dient der Hof den Bewohner*innen als Erho­lungsort. Erwach­sene sitzen auf den Trep­pen­stufen und trat­schen. Kinder toben herum und kicken einen Ball auf jenen Wiesen, an deren Rändern die Stadt­ver­wal­tung Schilder mit der Aufschrift „Ball­spielen verboten“ aufge­stellt hat. Chri­stine Nöst­linger, der in Hernals aufge­wach­senen Kinder­buch­au­torin, hätte das gefallen.

Nicht bekannt ist, was die über­zeugte Anti­fa­schi­stin Nöst­linger von dem Wand­re­lief hielt, welches in Rich­tung Hernalser Haupt­straße an der Aussen­fas­sade des Gebäudes hängt: Zwei musku­löse Arbeiter mit nacktem Ober­körper, einer mit Hammer, der andere mit Zirkel. Die Arbeiter des Kopfes und der Hand vereint im Schaffen für die Zukunft.

Und so schauen die Muskel­protze täglich auf die Arbeiter*innenklasse hinab, die sich jeden Werktag an der Halte­stelle Rosen­stein­gasse in die noto­risch über­füllte 43er-Stras­sen­bahn zwängt. Ab fünf Uhr früh kommen die Bau- und Schichtarbeiter*innen, später bevöl­kern Ange­stellte und Schüler*innen die Bim (wiene­risch für Tram a.d. Red.). Am Nach­mittag und Abend pendeln alle wieder retour.

Hier in der Nähe wohnt auch Steffanie Nagel. Die Künst­lerin ist aus Nieder­öster­reich zuge­zogen und wohnt nun seit 15 Jahren in Wien. Das Viertel ist ihr Lebens­mit­tel­punkt. Hier trifft sie ihre Freund*innen, und hier befindet sich auch ihr Atelier.

Hernals, das ist ein Bezirk der Lohn­ab­hän­gigen. Neben den Bezirken Otta­kring, Rudolfs­heim-Fünf­haus und Penzing gehört er zu den klas­si­schen prole­ta­ri­schen Wiener Vorstadt­be­zirken im Westen der Stadt. Das durch­schnitt­liche Netto­ein­kommen der Einwohner*innen lag im Jahr 2020 bei 33’000 Euro im Jahr. Der gesamt­wie­ne­ri­sche Durch­schnitt ist 35’000 Euro. Hernals liegt also unter dem Durchschnitt.

Es ist somit ein Bezirk der Gemein­de­bauten und Genos­sen­schafts­woh­nungen. Beide Modelle des sozialen Wohn­baus sind zu einem inter­na­tio­nalen Marken­zei­chen der öster­rei­chi­schen Bundes­haupt­stadt geworden. Beobachter*innen durch­ge­n­tri­fi­zierter Gross­städte wie Zürich, Berlin oder London sehen in Wien einen Leucht­turm, der wohn­po­li­ti­sche Utopie verspricht. Aus ganz Europa schielen Stadtbewohner*innen neidisch auf die scheinbar erschwing­li­chen Altbau­woh­nungen mitten in der Stadt. Die Wirk­lich­keit des Wiener Wohn­baus ist aber weitaus weniger utopisch.

Denn: Der Wiener Gemein­debau ist längst mehr Mythos als Realität.

Das hat Steffanie Nagel am eigenen Leib erfahren. Obwohl sie ein tiefes Einkommen und somit Anspruch auf einen Platz im sozialen Wohnbau hätte, hat sie auch nach 15 Jahren in der Stadt noch nie in einer der viel gelobten sozialen Wohn­bauten gelebt. Damit ist sie bei weitem nicht die Einzige.

Wie konnte es so weit kommen? Und was ist geblieben von der wohn­po­li­ti­schen Utopie?

Wider­sprüche einer wach­senden Grossstadt

Öster­reichs Haupt­stadt präsen­tiert sich der Welt gerne als dyna­mi­sche euro­päi­sche Metro­pole mit hohen Zufrie­den­heits­werten. Fast 2 Millionen Einwohner*innen leben hier Anfang 2023. Im Jahr 2005 war es rund eine halbe Million weniger. Die aller­mei­sten Neu-Wiener*innen ziehen aus den umgren­zenden öster­rei­chi­schen Bundes­län­dern nach Wien, um hier Arbeit und Bildung zu finden – und ihr persön­li­ches Glück. Auch Steffanie Nagel. „Meine Kunst kann ich in der Gross­stadt Wien besser verwirk­li­chen als draussen auf dem Land, wo ich aufge­wachsen bin“, sagt sie.

Dies steht im krassen Gegen­satz zur rechts­po­pu­li­sti­schen Propa­ganda der FPÖ, die Asyl­su­chende und angeb­liche „Sozi­al­schma­rotzer“ für das Bevöl­ke­rungs­wachstum verant­wort­lich macht. Rechten Parteien wie der FPÖ oder der ÖVP gilt die Bundes­haupt­stadt entspre­chend als ein Moloch und als Wurzel allen Übels. 

Denn Wien ist das Herz der öster­rei­chi­schen Sozi­al­de­mo­kratie – und das Kern­stück der Wiener sozi­al­de­mo­kra­ti­schen Politik war seit jeher der Wohnbau.

Vor allem die Gemein­de­bauten sollten bezahl­baren Wohn­raum schaffen für lohn­ab­hän­gige Menschen mit gemein­samen Infra­struk­turen – etwa einer geteilten Wasch­küche. Gemein­de­bauten wie der im Jahr 1930 eröff­nete „Karl-Marx-Hof“ im Bezirk Heili­gen­stadt sind Vorreiter und Ikonen einer Politik, die sozia­li­sti­sche Ideale in Stein und Mörtel verwirk­li­chen sollten.

Doch der soziale Wohnbau in Wien geriet zuneh­mend unter Druck.

1994 wurde unter sozi­al­de­mo­kra­ti­scher Mitwir­kung das öster­rei­chi­sche Miet­recht libe­ra­li­siert. Seither können private Vermieter*innen allerlei Zuschläge verlangen und befri­stete Miet­ver­träge aufsetzen. 2004 priva­ti­sierte eine aus ÖVP und FPÖ gebil­dete Regie­rungs­ko­ali­tion 60’000 Bundes­woh­nungen. Seit 2008 dürfen die dem Wohnbau gewid­meten Staats­gelder auch für die Sanie­rung von Gemein­de­bud­gets zweck­ent­fremdet werden. Staat­liche und kommu­nale Baupro­jekte wurden in derselben Zeit weit­ge­hend eingestellt.

Sozialer Wohnbau unter Druck

Mit dem Ende des Neubaus von Gemein­de­woh­nungen gewann der geför­derte Wohnbau in Wien an Bedeu­tung. Sie werden oft von Wohn­bau­ge­nos­sen­schaften getragen, die nah an der SPÖ sind. Eine davon ist die Sozi­albau AG, deren Mehr­heits­an­teile bei der „Vienna Insu­rance Group“ liegen, während ein grosser Teil der Minder­heits­an­teile vom SPÖ-nahen „Verein Wiener Arbei­ter­wohn­häuser“ gehalten wird.

Wer in eine solche geför­derte Wohnung einziehen möchte, muss zuvor einen Genos­sen­schafts­an­teil entrichten, der bis zu 30’000 Euro kosten kann. Dafür garan­tieren Genos­sen­schaften unbe­fri­stete Miet­ver­träge und einen im Vergleich zum privaten Wohn­markt billi­geren Quadrat­me­ter­preis. Zurzeit gibt es mehr als 200’000 Miet- und Genossenschaftswohnungen.

Durch ein Gesetz sind die Mieten in diesen Wohnungen gedeckelt. Gleich­zeitig müssen Neumieter*innen bei den Bauträ­gern Genos­sen­schafts­bei­träge entrichten. Diese können Tausende oder Zehn­tau­sende Euro betragen. Ziehen Mieter*innen aus, können sie den verblie­benen Genos­sen­schafts­an­teil zurückerhalten.

Alter­nativ besteht bei vielen Genos­sen­schafts­woh­nungen nach einigen Jahren die Möglich­keit, die Miet­woh­nung in eine Eigen­tums­woh­nung umzu­wan­deln. Dadurch werden aller­dings jedes Jahr Wohnungen dem gedeckelten Miet­markt entzogen. Das führt dazu, dass zwar in Wien jedes Jahr Tausende neue gemein­nüt­zige Wohn­ein­heiten errichtet werden, die Summe gedeckelter Miet­woh­nungen in der Gross­stadt aber kaum zunimmt.

So wurde sogar der geför­derte Wohnbau in Wien teil­weise privatisiert.

Stär­kere Priva­ti­sie­rung und mehr Menschen in der Stadt. Die Kombi­na­tion sorgt für wach­senden Druck am öffent­li­chen, gemein­nüt­zigen und privaten Wohnungsmarkt.

Dieser Druck wird von der Stadt Wien durch das „Wohn­ticket“ weiter verstärkt. Dieses schliesst Neuan­kömm­linge in der Stadt syste­ma­tisch vom Gemein­debau aus. Sie müssen minde­stens zwei Jahre durch­gängig an derselben Melde­adresse in Wien leben, um über­haupt auf die Warte­liste für eine Gemein­de­woh­nung zu gelangen.

Vor allem für junge Menschen wie Steffanie Nagel ist das kaum möglich. Für den Gemein­debau war sie wegen des Wohn­tickets bei ihrem Umzug nach Wien nicht berech­tigt, für die Genos­sen­schafts­woh­nung fehlte ihr das Geld. Übrig blieb nur der private Wohnungsmarkt.

Sie mietete zunächst eine Zwei­zim­mer­woh­nung in einem Altbau in Wien Hernals. Sie flog dort aber bald wieder raus. Der Grund: Ein neuer Haus­ei­gen­tümer wollte den Mieter*innen ihre befri­steten Miet­ver­träge nicht verlän­gern, sondern die Miet­woh­nungen lieber in Eigen­tums­woh­nungen umwandeln.

Auch Nagels nächste Behau­sung war eine private Altbau­woh­nung, eben­falls in Hernals. Wieder zwei Zimmer und ein Gemein­schafts­garten. Der Eigen­tümer lebte mit den übrigen Bewohner*innen im Haus. Doch nun hat er verkauft – und Nagel steht schon wieder vor dem Raus­wurf. „Ich gehe stark davon aus, dass mein befri­steter Miet­ver­trag Ende des Jahres nicht verlän­gert wird“, sagt sie. Der neue Eigen­tümer habe ihr gesagt, sie könne sich nach der geplanten Sanie­rung eine Eigen­tums­woh­nung im Haus kaufen. „Aber wie soll ich mir eine Eigen­tums­woh­nung leisten können?“

Stei­gende Miet­preise und Gentrifizierung

Nagels Erfah­rungen sind bezeich­nend für eine allge­meine Entwick­lung in Wien: Befri­stete Miet­ver­träge befeuern am privaten Wohnungs­markt die Preis­ent­wick­lung und erzeugen Speku­la­ti­ons­druck. Die Auswir­kungen dieser Prozesse wurden etwa im Jahr 2017 im von der Stadt Wien heraus­ge­ge­benen „Inte­gra­ti­ons­mo­nitor“ beschrieben. Darin heisst es: „Leist­bares Wohnen wird für neu zuge­wan­derte Wiene­rInnen zuneh­mend zu einer Heraus­for­de­rung: Sie haben nicht nur die durch­schnitt­lich höch­sten Wohn­ko­sten, sondern sind auch von den größten Stei­ge­rungen der Wohn­ko­sten betroffen.“

Laut einer Analyse des von der TU-Wien entwickelten Wiener Miet­mo­ni­tors sind die Mieten am privaten Wohnungs­markt in der Bundes­haupt­stadt zwischen 2008 und 2016 um 53 Prozent gestiegen, die durch­schnitt­lich verfüg­baren Haus­halts­ein­kommen jedoch nur um 22 Prozent. Die Miet­ko­sten steigen somit schneller als die Einkommen. 

Eine 2019 im Auftrag der Wiener Arbei­ter­kammer veröf­fent­lichte Studie des Insti­tuts für empi­ri­sche Sozi­al­for­schung ergab, dass 84 Prozent aller junger Wiener*innen zu hohe Mieten als Problem bei der Wohnungs­suche benennen.

Was für die einen trockene Stati­stiken sind, ist für die Künst­lerin Steffanie Nagel konkretes Erleben. Die Wohnungs­suche gestaltet sich ernüch­ternd und frustrie­rend. Auf Gemein­de­bauten hat sie keine Chance: „Ich bin allein­ste­hend und habe keine Kinder, also werde ich bei den Warte­li­sten ganz nach hinten gereiht.“ Am privaten Markt wollen die Vermieter*innen einen Lohn­zettel vorge­legt, der beweist, dass sie minde­stens das Drei­fache der verlangten Miete verdiene. Als Selbst­stän­dige ein Ding der Unmög­lich­keit. „Eigent­lich kann ich mir schon ein Plätz­chen unter der Brücke suchen“, sagt Nagel.

Das Haus, in dem sie bislang wohnte, liegt nur wenige Gehmi­nuten vom Elterlein­platz entfernt. Dieser liegt genau wie der nur eine Halte­stelle entfernte Chri­stine-Nöst­linger-Hof entlang der Route der 43-Stras­sen­bahn­linie im Wiener Vorstadt­be­zirk Hernals. Und genau hier soll bald eine neue U‑Bahnstation entstehen. Für den Hernalser Wohnungs­markt bedeutet das einen drama­ti­schen Anstieg der Preise.

Stell­schrauben am speku­la­tiven Wohnungsmarkt

Aufgrund wach­sender Kritik an der Wiener Wohn­si­tua­tion versucht die Stadt­re­gie­rung inzwi­schen an einigen Stell­schrauben zu drehen. So trat im März 2019 ein neuer Passus in der Wiener Bauord­nung in Kraft. Seitdem sind bei Umzo­nungen zwei Drittel der Fläche für sozialen bezie­hungs­weise geför­derten Wohnbau vorge­sehen. Dasselbe gilt bei der Umwand­lung von Flächen in Wohn­ge­bieten zu Bauland. 

So sollen Preis­stei­ge­rungen am Wohnungs­markt gedämpft werden. 

Inzwi­schen hat die Stadt wieder in einem geringen Ausmass mit dem Neubau von Gemein­de­woh­nungen begonnen. Dennoch bauen private Firmen den grössten Teil der Neubauten. Laut einer Stati­stik wurden zwischen 2018 und 2021 38’000 frei finan­zierte Wohnungen errichtet. Demge­gen­über stehen 19’600 geför­derte Wohnungen.

In einer Ende Juni 2022 erschienen Studie beklagt die Wiener Arbei­ter­kammer zudem eine gras­sie­rende Speku­la­tion mit Wohn­raum in Wien. Zwar werde doppelt so viel gebaut wie gebraucht, aber von sinkenden Preisen sei nichts zu spüren. Die Miet­preise im privaten Wohn­seg­ment seien zwischen 2018 und 2021 um zwölf Prozent gestiegen. Im Segment des Wohnungs­ei­gen­tums würden ausserdem zuneh­mend private Investor*innen Wohn­raum aufkaufen.

Alledem steht der auch in Hernals beob­acht­bare Leer­stand gegen­über: Zwar wird die Nach­bar­schaft immer schmucker, aber Menschen scheinen in den neu herge­rich­teten alten Wohn­häu­sern kaum zu wohnen. Schon lange fordern aktive wohn­po­li­ti­sche Initia­tiven einen Lehr­stands­mo­nitor, um einen stati­stisch belast­baren Über­blick zu bekommen.

Doch die Stadt Wien igno­riert diese Forde­rungen seit Jahr­zehnten, während sie unter dem Schlag­wort „Wien Wächst“ den privaten Wohnbau beför­dert. Ein Wohnbau, der haupt­säch­lich in Stadt­rand­ge­bieten mit schlechter öffent­li­cher Verkehrs­an­bin­dung passiert. 

Das sind Gebiete, in die Steffanie Nagel nicht ziehen mag. „Von Hernals aus komme ich in zehn Minuten in die Innen­stadt. Die Neubau­ge­biete bieten mir das nicht“, sagt sie. Zumin­dest nicht ohne Besitz eines Autos, was für Nagel ebenso uner­schwing­lich ist wie eine neue Miet­woh­nung oder ein fünf Euro teurer Kaffee.